Альбіна Курбанова
Чому ця тема важлива?
Новий закон досить суперечливий. Прихильники наголошують, що нова система в перспективі не просто якісно змінити стан домівок, але й підвищити рівень відповідальності мешканців за свій будинок. Супротивники зауважують про непродуману систему призначення управителів, а відтак – наголошують на можливих спекуляціях недоброчесних підприємців. Тому слід розібратися, як це працюватиме, і чи складно запустити та підтримувати ОСББ.
Закон прийняли — і що робити далі мешканцям багатоквартирних будинків?
Для початку визначитися, хто буде керувати вашим багатоквартирним будинком: самі ж власинки (ОСББ), управителі, яких ви самі обрали, або управителі від держави. Для створення об’єднання скликаються установчі збори.
Що таке ОСББ?
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, або ОСББ — це неприбуткова юридична особа, створена власниками житлових та нежитлових приміщень для спільного користування, утримання та управління своїм будинком та прибудинковою територією. Це об’єднання також призначене для юридичного оформлення їхніх майнових прав на будинок та прибудинкову територію. Це — цілком окрема форма управління будинком згідно з нормами українського законодавства.
Коли почалося створення ОСББ?
З 14 травня 2015 року вступив у силу Закон України №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», що фактично вніс революційні зміни до питання управління будинком. Суть в тому, що мешканцям дали можливість брати в свої руки управління будинком замість ЖЕКів (ЖЕО).
Проте і в цій реформі було багато суперечностей — і в закон під тиском громадськості неодноразово вносилися зміни. Наприклад, в ньому визначено, що якщо протягом року співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено ОСББ, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, «управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу». В результаті така норма закону викликала хвилю обурення в громадян і в пункт про примусове призначення управителів відстрочили. Зараз дали час їх обирати самостійно, а також дозволили мешканцям міняти управителів.
Управителі — це хто?
Справа в тому, що можна створити ОСББ, але передати управління багатоквартирним будинком іншим компаніям. Їх і називають управителями. В законі є визначення терміну «управитель». Це — фізична особа-підприємець або юридична особа, яка укладає договір зі співвласниками та потім забезпечує належне утримання й ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території. Передати ці функції управителю можна повністю або частково. Але як таких вимог до них щодо необхідного досвіду та та вмінь, які потрібні для управління багатоквартирним будинком, у законодавстві немає.
Я заплутався (-лась): то хто, зрештою, може управляти багатоповерхівкою?
Отже є три варіанти як управляти будинком:
- мешканці створюють ОСББ і таким чином беруть на себе відповідальність за утримання будинку;
- мешканці створюють ОСББ, але частково або повністю передають функції управління управителю, якого самі обирають, але при цьому платять гроші за послуги;
- мешканці не створюють ОСББ, і управителя на конкурсній основі їм призначає міська влада. Ціна послуги так само визначається за результатами конкурсу.
До обрання управителів або створення ОСББ, багатоквартирні будинки продовжують обслуговувати ЖЕК (ЖЕО).
Тобто ЖЕКи (ЖЕО) нікуди не подінуться?
Ні. Вони — досить живучі «організми», з-під монополії яких вибратися важко. Вони залишаться на цьому ринку і можуть змінити свою «роль» — виступлять в якості керуючих компаній або сервісних центрів. Хоча коли приймали закон, запевняли, що ЖЕКи втратять монополію на ринку комунальних послуг. При цьому сам директор департаменту систем життєзабезпечення та житлової політики Мінрегіону Дмитро Корчак наголошував, що ЖЕК (ЖЕО) — така ж юридична особа, яка надає послуги з управління багатоквартирним будинком, і яка «також може бути обрана управителем».
Навіщо створювати ОСББ?
По-перше, ОСББ відкриває механізм прийняття легітимних колективних рішень. Проте основна вагома перевага в тому, що ОСББ дозволяє економити власні гроші. Коли співвласники відмовляються від ЖЕКу та створюють ОСББ, вони можуть помітити, що велика кількість робіт, на які раніше витрачалися їхні кошти, насправді взагалі не потрібні будинку. А ті, яких він дійсно потребує, можна отримувати вдвічі або втричі дешевше, ніж це було за часів ЖЕК-монополії.
Також — на відміну від обслуговуючої організації — ОСББ як неприбуткова організація звільняється від сплати податків. Заощаджені кошти можна використати на покращення стану будинку.
Метою нового закону декларувалось якраз надання громадянам реальної можливості управляти своїм майном. Коли є ОСББ або спільні власники, то кошти йдуть або ОСББ або управителю, визначеному власниками будинку.
Хто може бути співвласником будинку?
ОСББ може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Чи багато вже створено ОСББ?
В Україні налічується біля 150 тис багатоповерхових будинків. Серед них 78-80 тис входять у сектор, який має більше за 5 поверхів. Дані Мінрегіону свідчать, що за 2016 рік створено близько 7 тис ОСББ, а з 2018 року — 1919 нових ОСББ.
Чи існують програми державної підтримки ОСББ?
Будинки, де створені ОСББ, можуть як брати участь в державних та місцевих програмах підтримки, так і претендувати на отримання фінансування від донорів, залучення кредитів тощо. Приміром, до числа таких належить урядова програма «Теплі кредити»
У травні українці взяли рекордну кількість «теплих кредитів». Скориставшись нею, можна отримати відшкодування на утеплення багатоповерхівок від 40% до 70%.