Андрій Рижиков
На зорі розвитку ринку нерухомості України будувалися переважно окремі будинки будинку або невеликі, на 2-3 будинки, комплекси, як особливо не відрізнялися один від одного з точки зору архітектурного виконання, і від старших серійних панельок з точки зору свого функціоналу — по суті просто будинки, тільки нові.
?? Причина перша
Через несистемний підприємницький дух українців, на першому і часто навіть другому поверсі з’являлися офіси, які після переведення приміщення з житлового призначення в нежитлове обростали навіть власними входами з «парадними» сходами. З плином часу на місці таких офісів могли з’являтися банки, магазини, перукарні та інші корисні і не зовсім об’єкти.
✌? Причина друга
Буквально донедавна було заборонено розміщувати житло безпосередньо над підземним паркінгом. Щоб обходити цю норму, треба було відсікатися або технічним поверхом, або комерційними приміщеннями. Тому виходило, що перші поверхи автоматично потрібно було робити нежитловими.
Так і з’явилися вже «справжні» комерційні площі в будинках. Водночас більшості забудовників було все одно, що відкриється на цих площах — розпродали і забули. Такий хаотичний підхід призвів до того, що ми отримали досить строкату картину в житловому комплексі — три аптеки, чотири продуктові магазини, чотири нотаріуси тощо.
Ось так все і функціонувало, доки в кінці нульових — на початку десятих років не зародився комфорт-клас — проєкти переважно з квартальною забудовою, що передбачала наявність розвиненої інфраструктури. Але і тут не все так просто. Коли у твоєму розпорядженні величезний проєкт на величезній території не можна натулити в усі перші поверхи комерцуху. Це занадто! Адже що з цим потім робити?
Грамотні концептологи пропонували кілька варіантів: десь зробити житло з низьким поверхом, десь навпаки підняти будинок, а десь тільки на якійсь головній суспільній вулиці зробити комерційні приміщення. Так ми прийшли до того, що почали з’являтися урбаністичні містобудівні концепції комерційних площ, що не зав’язані на конкретного орендаря, а передбачають якусь публічну функцію.
Але реальність диктує свої правила — ідеальна, красиво розписана концепція з функціональним призначенням кожного сантиметра після розпродажу дуже часто йшла у вічність. На практиці досить складно контролювати, як інвестор буде використовувати приміщення, а крім того, право власності в Україні все-таки першочергове.
Сьогодні на ринку нові віяння: забудовник мало того, що придумує концепцію, намагається продати або здати в оренду приміщення тому експлуатанту, який підходить під його концепцію, але він ще і контролює виконання цієї дії. Це досить складно, але системні забудовники потихеньку намагаються йти в цьому напрямку. Вони спочатку створюють втілювану концепцію, а не ту, яка буде просто жити на папері. І тоді вся ця ідея з публічними просторами буде жити не тільки в перший рік після заселення будинку, а й через п’ять, і через 10 років.
Важливо пам’ятати, що жоден бізнес не вічний — він може змінюватися, закритися і бути перепроданим. І ось тут експлуатуюча структура повинна відстежити спроби заміни функціоналу і за можливості рекомендувати правильні дії.
Звичайно, зараз є спроби створити повністю орендний бізнес у публічній зоні, але знову ж таки, він може бути повністю орендним тільки через системного інвестора-покупця — тому що девелоперу не цікаво і не вигідно довго гратися з такими приміщеннями. Тому рано чи пізно ми прийдемо до того, що у нас з’являться публічні фонди, які будуть викуповувати цілі «вулиці» в житлових комплексах і створювати продукт під орендаря певного житла. І тоді у вашому ЖК буде всього вдосталь.