🏡 Jak pereviryty zabudovnyka za dopomogoju vidkrytyh danyh?

Ščoroku v Ukraїni popovnjujeťsja spysok “problemnyh” novobudov. Lyše  u stolyci biľše polovyny novozbudovanyh žytlovyh kompleksiv možna zarahuvaty do kategoriї ryzykovyh. Pro te, de ta jak za dopomogoju vidkrytyh danyh švydko pereviryty zabudovnyka, ‒ v kolonci advokata, zastupnyka dyrektora z pravovyh pytań YouControl Danyla Globy.

Ščo take “problemna” novobudova?

Na zakonodavčomu rivni danyj termin vidsutnij. Po faktu ‒ ce ob’jekty nezaveršenogo budivnyctva, ščo ne vidpovidajuť vymogam mistobudivnogo zakonodavstva ta deržavnym budiveľnym normam. Isnujuť dva osnovni vydy “problemnyh” novobudov: ti, na jakyh prypyneno budivnyctvo ta zupynenyj prodaž žytla ta ti, ščo aktyvno prodajuťsja na rynku, ne dyvljačyś na nevidpovidnisť zakonodavstvu.

Ryzyky očevydni. Porušennja zabudovnykom zakonodavstva može jak zatjagnuty proces vvedennja budynku v ekspluataciju, tak i pryzvesty do povnoї vtraty pokupcem koštiv ta žytla u buď-jakij časovij perspektyvi.

Rozmir ne maje značennja

Jak pokazuje praktyka, na rynku neruhomosti ce same tak. Šče u 2017-18 rokah skandaľni nyni, a todi šaleno populjarni budiveľni kompaniї “Ukrbud” ta “Arkada”, zajmaly liderśki pozyciї za kiľkistju zdanogo žytla u stolyci. Prote, na śogodni obydvi vyznani bankrotamy. Їh ob’jekty ‒ “zamoroženi”, a investory “obbyvajuť porogy” čynovnykiv v nadiї, ščo їhni ŽK htoś taky dobuduje. Pry ćomu, mehanizmu strahuvannja vkladenyh klijentom koštiv ni čerez strahovi kompaniї, ni za dopomogoju bankivśkoї zastavy v Ukraїni nemaje.

Za ocinkoju partneriv YouControl – ekspertnogo bjuro “Neruhomi” – na stolycju prypadaje biľše polovyny “problemnyh” novobudov: z 215 ŽK, v jakyh, stanom na lypeń 2021 roku prodajuť žytlo, 123 vvažajuťsja “problemnymy”. Blyźko 10% z nyh, a same ‒ 49, stojať “zamoroženi” rokamy. Za danymy bjuro, sered osnovnyh porušeń, do jakyh vdajuťsja zabudovnyky:

1. Vidsutnisť dozviľnyh dokumentiv na budivnyctvo abo prava korystuvannja zemeľnoju diljankoju. Napryklad, ŽK budujuťsja vidpovidno do dozvolu na vykonannja budiveľnyh robit, jakyj anuľovanyj Deržarhbudinspekcijeju. Ani vvesty v ekspluataciju, ani zdijsnyty zakonne prodovžennja budiveľnyh robit nemožlyvo. A u vypadku vidsutnosti oformlenyh prav na zemeľnu diljanku, vyrišennja pytannja zatjagujeťsja na roky.
2. Povidomlennja pro počatok budivnyctva zamisť otrymannja dozvolu. Skažimo, ŽK budujeťsja na bagaťoh zemeľnyh diljankah, ščo naležať riznym fizyčnym osobam. Vykorystannja prysadybnyh diljanok dlja budivnyctva vysotnyh bagatokvartyrnyh budynkiv. Jakščo na prysadybnyh diljankah budujuťsja ne odnokvartyrni budynky do 4 poverhiv, todi neobhidno podavaty ne povidomlennja pro počatok budivnyctva, a otrymaty dozvil na počatok robit. 
3. Porušennja ciľovogo pryznačennja zemeľnoї diljanky ta nevidpovidnisť dokumentaciї faktyčnym namiram zabudovy. Najpošyreniše porušennja sered zabudovnykiv. Počynajučy vid vykorystannja prysadybnoї diljanky dlja indyviduaľnogo budivnyctva, zakinčujučy zemljamy dlja rozmiščennja budiveľ promyslovogo pryznačennja. V oboh vypadkah, vsupereč obmežennjam, budujuťsja ŽK.
4. Budivnyctvo ne za projektom (dobudova zajvyh poverhiv toščo). Vidhylennja vid projektu (dobudova zajvyh poverhiv) abo porušennja liniї zabudovy (koly ŽK vystupaje za susidni budynky) je istotnymy porušennjam budiveľnyh norm. Ce može spryčynyty vidterminuvannja pryjnjattja v ekspluataciju z neobhidnistju koryguvannja projektu.
5. Nevidpovidnisť namiriv zabudovy faktyčnomu budivnyctvu. Napryklad, rekonstrukcija gurtožytku z pobudovoju žytlovyh kvartyr čy perebudova eksperymentaľnogo korpusu na zemljah NAN Ukraїny pid bagatofunkcionaľnyj kompleks na zemljah ne pryznačenyh dlja žytlovogo budivnyctva.

Z čogo ž počaty perevirku zabudovnyka?  

Iz samogo počatku slid zrozumity, hto takyj «zabudovnyk». Adže v ideaľnomu rozuminni ‒ ce kompanija, jaka buduje ob’jekty neruhomosti ta sama ž їh realizuje. Napryklad, za dogovoramy pidrjadu abo kupivli-prodažu majbutńogo ob’jekta. Prote, naspravdi takyh «klasyčnyh» variantiv majže ne isnuje.

Biľšisť sučasnyh sposobiv prodažu kvartyr v novobudovah je riznovydamy investuvannja v žytlove budivnyctvo, ščo realizujuťsja čerez taki mehanizmy jak: prodaž majnovyh prav na majbutnij ob’jekt, učasť u fondah finansuvannja budivnyctva, ukladennja investycijnyh dogovoriv dlja zalučennja koštiv dlja budivnyctva, učasť u žytlovo-budiveľnyh kooperatyvah, prydbannja ciľovyh obligacij z nastupnym obminom na žytlo toščo. Vidtak, majemo «kompleksnogo» zabudovnyka, ščo v osnovnomu skladajeťsja z takyh sub’jektiv: zamovnyk budivnyctva, zabudovnyk (faktyčnyj), genpidrjadnyk (pidrjadnyk), takož upravyteľ FFB, ŽBK, emitent.

Naviščo ž uskladnjuvaty? Sprava u znyženni vytrat za rahunok podatkiv: kvartyra spočatku peredajeťsja do pidkontroľnogo zabudovnykovi sub’jekta (napryklad – do investfondu abo investkompaniї) za nyžčoju cinoju, jakyj nadali peredaje kvartyru kincevomu pokupcevi za ostatočnoju vartistju. Takym čynom, vidsutnij  podatok na prybutok i zanyžujeťsja baza opodatkuvannja PDV.

U takyh shemah pokupeć zazvyčaj viddalenyj vid zabudovnyka jak minimum odnym «poserednykom». Ce, a takož pravova pryroda ukladenogo pokupcem pravočynu, ščo lyše faktyčno spryjmajeťsja nym jak prydbannja neruhomosti, de-jure peredbačaje zovsim inši prava ta obov’jazky storin. Majuť naslidkom vidsutnisť u pokupcja jak investora garantij ščodo otrymannja tijeї neruhomosti, na jaku vin rozrahovuje.

Za vidsutnosti reaľnyh aľternatyv pokupci prosto zmušeni ryzykuvaty. Prote, i v takij sytuaciї možlyvo znyzyty ryzyky šljahom perevirky zabudovnyka. A točniše – usih sub’jektiv, ščo vhodjať do jogo skladu. Zrobyty ce možlyvo za dopomogoju nadijnyh vidkrytyh džerel: deržavnyh rejestriv, analityčnoї systemy YouControl.

Na ščo zvernuty uvagu pid čas perevirky zabudovnyka za dopomogoju vidkrytyh džerel?

• Malo perevirjaty za nazvoju, adže vona može zbigatysja z inšym (vidomym) najmenuvannjam i vvodyty v omanu. Tiľky perevirka za kodom može odnoznačno identyfikuvaty jurydyčno osobu.

• Jurydyčnyj status: čy ne bankrut, čy ne perebuvaje v procesi prypynennja kompanija.
• Misceznahodžennja: čy ce ne adresa masovoї rejestraciї (de zarejestrovani šče desjatky inšyh organizacij), žytlovyj fond abo terytorija aneksovanogo Krymu.
• Korotkyj “vik” pidpryjemstva (jak pravylo, ne perevyščuje podatkovogo zvitnogo periodu: roku abo kvartalu) može vkazuvaty na vidsutnisť dosvidu roboty dlja provedennja dijaľnosti, unyknennja perevirok kontroljujučymy organam,  zavidomo zločynnu metu.
• Vyd ta strok dijaľnosti za KVED: čy vidpovidaje vin tym robotam abo poslugam, nadannja jakyh obicjaje kompanija. Čy dostatnij dosvid u jurosoby dlja vykonannja gospodarśkyh operacij za vidpovidnym naprjamom.
• Upovnovaženi osoby. Vidsutnisť kerivnyka, tak samo jak i jogo množynnisť (koly učasnyk, kerivnyk, beneficiar čy golovnyj buhgalter – ce odna osoba) – oznaka fiktyvnoї dijaľnosti.
• Zaborgovanisť.  Vidkryti vykonavči provadžennja, podatkovyj borg – svidčať pro nenadijnisť.
• Časti zminy: misceznahodžennja, najmenuvannja, učasnykiv ta kerivnykiv, KVED – može stverdžuvaty pro: vidsutnisť dosvidu roboty, pryhovuvannja nezakonnoї dijaľnosti.
• Analiz sudovyh rišeń za učastju zabudovnyka ta pov’jazanyh iz nym osib može rozpovisty važlyvi detali. Čy ne maje učasnyk budivnyctva zvynuvačeń u šahrajtstvi, nevykonanni dogovoriv? Čy vykonuje rišennja sudu čy jogo potribno do ćogo zmušuvaty vidpovidnym službam? Čy maje pidpryjemstvo borgy pered pracivnykamy za ZP? Čy mala misce v istoriї dijaľnosti procedura prypynennja abo bankrutstva?
• Licenziї/dozvoly. U reaľnogo zabudovnyka/pidrjadnoї organizaciї maje buty: zarejestrovanyj KVED 41.20 Budivnyctvo žytlovyh i nežytlovyh budiveľ; licenzija na zdijsnennja gospodarśkoї dijaľnosti z budivnyctva; dozvil na vykonannja budiveľnyh robit; deklaracija pro počatok vykonannja pidgotovčyh i budiveľnyh robit.

U investycijnogo fondu, kompaniї z upravlinnja aktyvamy,  upravytelja fondu finansuvannja budivnyctva maje buty dijuča licenzija na provadžennja profesijnoї dijaľnosti na fondovomu rynku. Ostannij povynen maty statutnyj kapital ne menše 1 000 000 €.

Jakščo za rezuľtatamy perevirky pryhodymo do vysnovku pro najavnisť ryzykiv – varto peregljanuty rišennja ščodo prydbannja ob’jekta budivnyctva.