Andrij Ryžykov
Na zori rozvytku rynku neruhomosti Ukraїny buduvalysja perevažno okremi budynky budynku abo nevelyki, na 2-3 budynky, kompleksy, jak osoblyvo ne vidriznjalysja odyn vid odnogo z točky zoru arhitekturnogo vykonannja, i vid staršyh serijnyh paneľok z točky zoru svogo funkcionalu — po suti prosto budynky, tiľky novi.
?? Pryčyna perša
Čerez nesystemnyj pidpryjemnyćkyj duh ukraїnciv, na peršomu i často naviť drugomu poversi z’javljalysja ofisy, jaki pislja perevedennja prymiščennja z žytlovogo pryznačennja v nežytlove obrostaly naviť vlasnymy vhodamy z «paradnymy» shodamy. Z plynom času na misci takyh ofisiv mogly z’javljatysja banky, magazyny, perukarni ta inši korysni i ne zovsim ob’jekty.
✌? Pryčyna druga
Bukvaľno donedavna bulo zaboroneno rozmiščuvaty žytlo bezposeredńo nad pidzemnym parkingom. Ščob obhodyty cju normu, treba bulo vidsikatysja abo tehničnym poverhom, abo komercijnymy prymiščennjamy. Tomu vyhodylo, ščo perši poverhy avtomatyčno potribno bulo robyty nežytlovymy.
Tak i z’javylysja vže «spravžni» komercijni plošči v budynkah. Vodnočas biľšosti zabudovnykiv bulo vse odno, ščo vidkryjeťsja na cyh ploščah — rozprodaly i zabuly. Takyj haotyčnyj pidhid pryzviv do togo, ščo my otrymaly dosyť strokatu kartynu v žytlovomu kompleksi — try apteky, čotyry produktovi magazyny, čotyry notariusy toščo.
Oś tak vse i funkcionuvalo, doky v kinci nuľovyh — na počatku desjatyh rokiv ne zarodyvsja komfort-klas — projekty perevažno z kvartaľnoju zabudovoju, ščo peredbačala najavnisť rozvynenoї infrastruktury. Ale i tut ne vse tak prosto. Koly u tvojemu rozporjadženni velyčeznyj projekt na velyčeznij terytoriї ne možna natulyty v usi perši poverhy komercuhu. Ce zanadto! Adže ščo z cym potim robyty?
Gramotni konceptology proponuvaly kiľka variantiv: deś zrobyty žytlo z nyźkym poverhom, deś navpaky pidnjaty budynok, a deś tiľky na jakijś golovnij suspiľnij vulyci zrobyty komercijni prymiščennja. Tak my pryjšly do togo, ščo počaly z’javljatysja urbanistyčni mistobudivni koncepciї komercijnyh plošč, ščo ne zav’jazani na konkretnogo orendarja, a peredbačajuť jakuś publičnu funkciju.
Ale reaľnisť dyktuje svoї pravyla — ideaľna, krasyvo rozpysana koncepcija z funkcionaľnym pryznačennjam kožnogo santymetra pislja rozprodažu duže často jšla u vičnisť. Na praktyci dosyť skladno kontroljuvaty, jak investor bude vykorystovuvaty prymiščennja, a krim togo, pravo vlasnosti v Ukraїni vse-taky peršočergove.
Sogodni na rynku novi vijannja: zabudovnyk malo togo, ščo prydumuje koncepciju, namagajeťsja prodaty abo zdaty v orendu prymiščennja tomu ekspluatantu, jakyj pidhodyť pid jogo koncepciju, ale vin šče i kontroljuje vykonannja cijeї diї. Ce dosyť skladno, ale systemni zabudovnyky potyheńku namagajuťsja jty v ćomu naprjamku. Vony spočatku stvorjujuť vtiljuvanu koncepciju, a ne tu, jaka bude prosto žyty na paperi. I todi vsja cja ideja z publičnymy prostoramy bude žyty ne tiľky v peršyj rik pislja zaselennja budynku, a j čerez p’jať, i čerez 10 rokiv.
Važlyvo pam’jataty, ščo žoden biznes ne vičnyj — vin može zminjuvatysja, zakrytysja i buty pereprodanym. I oś tut ekspluatujuča struktura povynna vidstežyty sproby zaminy funkcionalu i za možlyvosti rekomenduvaty pravyľni diї.
Zvyčajno, zaraz je sproby stvoryty povnistju orendnyj biznes u publičnij zoni, ale znovu ž taky, vin može buty povnistju orendnym tiľky čerez systemnogo investora-pokupcja — tomu ščo developeru ne cikavo i ne vygidno dovgo gratysja z takymy prymiščennjamy. Tomu rano čy pizno my pryjdemo do togo, ščo u nas z’javljaťsja publični fondy, jaki buduť vykupovuvaty cili «vulyci» v žytlovyh kompleksah i stvorjuvaty produkt pid orendarja pevnogo žytla. I todi u vašomu ŽK bude vśogo vdostaľ.